杭州房產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)
隨著杭州貸款行業(yè)飛速發(fā)展，杭州市民借款融資也成為日常生活的一部分，大家都知道基本上所有的商業(yè)行為都是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)的，房屋抵押貸款（13989833528）也不例外。那么，房產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)有哪些呢?
杭州房產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)有哪些？www.karlmcdonoughphotography.com
一、杭州房屋抵押貸款的外部風(fēng)險(xiǎn)
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)前可充當(dāng)?shù)盅何锏馁Y產(chǎn)越來(lái)越多，并且行業(yè)跨度大，因此，對(duì)于抵押物的評(píng)估，各家銀行紛紛借助于評(píng)估機(jī)構(gòu)。但在利益的驅(qū)使下，有的評(píng)估機(jī)構(gòu)不惜出具虛假評(píng)估報(bào)告。借款人申請(qǐng)貸款時(shí)，評(píng)估費(fèi)用由借款人支付，評(píng)估機(jī)構(gòu)可能故意抬高房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，讓借款能夠申請(qǐng)更多的貸款;當(dāng)銀行拍賣(mài)用來(lái)抵押的房產(chǎn)時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)又會(huì)故意降低房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。
2、租賃權(quán)對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)。
一是抵押物難以處置。按照“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，信用社也很難處理抵押房產(chǎn)。
二是租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，如果與抵押房產(chǎn)承租人簽訂時(shí)間較長(zhǎng)的租賃協(xié)議，并且要求承租人一次性付清租賃費(fèi);或者借款人以明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的租金將房屋出租給關(guān)系人，信用社即使獲得了產(chǎn)權(quán)也將很難獲得租金收入用于還貸。
一是虛假登記，抵押貸款至有權(quán)部門(mén)進(jìn)行登記是保證貸款合同生效和優(yōu)先受償?shù)谋匾獥l件，但當(dāng)前卻存在重復(fù)登記，以及登記部門(mén)的個(gè)別人員出具虛假登記證明的問(wèn)題，造成貸款出現(xiàn)糾紛時(shí)，信用社無(wú)法對(duì)抗第三人，權(quán)益得不到保護(hù)。
二是“一物多押”的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)《擔(dān)保法》規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！苯杩钊藢⒎慨a(chǎn)抵押給多個(gè)銀行后，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。
我國(guó)《擔(dān)保法》規(guī)定抵押貸款按規(guī)定至有權(quán)部門(mén)進(jìn)行抵押登記后，可以?xún)?yōu)先受償。但這也存在例外情況，一是建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)。最高人民法院“法釋〔2002〕16號(hào)，明確指出依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二是稅收優(yōu)先權(quán)?！抖愂照魇展芾磙k法》45條第1款規(guī)定：第“稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅款，稅收優(yōu)先于無(wú)擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外?！痹撘?guī)定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保在后，稅收就優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)這種私權(quán)力。
由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商品價(jià)格波動(dòng)頻繁，特別是近年來(lái)房產(chǎn)價(jià)格急劇上升，而目前樓市又不景氣，因此房產(chǎn)價(jià)值較難以把握，存在較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前美國(guó)的次貸危機(jī)就是一個(gè)很好的例證。
一是變現(xiàn)成本大。抵押物的處置大抵要經(jīng)過(guò)起訴、評(píng)估、拍賣(mài)等幾個(gè)環(huán)節(jié)，每一個(gè)環(huán)節(jié)的費(fèi)用都要信用社先行墊付，加之本金、利息，往往存在資不抵債的問(wèn)題。
二是變現(xiàn)能力難度大。
尤其是以鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)為抵押物的，由于受鄉(xiāng)情、親情等觀念的限制，當(dāng)?shù)盅何锱馁u(mài)時(shí)，常出現(xiàn)想買(mǎi)卻不敢買(mǎi)的局面。
三是執(zhí)行難。
由于一些貸款人誠(chéng)信觀念和法律意識(shí)淡薄，當(dāng)其經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，則開(kāi)始偷偷低價(jià)變賣(mài)抵押房產(chǎn)，而一些人由于貪圖便宜，便私下簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議后便實(shí)際占有，這種情況雖然不受法律保護(hù)，但信用社起訴申請(qǐng)執(zhí)行時(shí)卻效果不大，往往發(fā)生贏了官司輸了錢(qián)的情況。
此外，最高人民法院在2004年底出臺(tái)的《關(guān)于人民法院在執(zhí)行民事查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》中規(guī)定：對(duì)被執(zhí)行人及其家屬生活必需的居住房只能查封，不能拍賣(mài)、變賣(mài)和抵債。在現(xiàn)實(shí)中貸款戶(hù)的抵押房屋一般是生活用房，即使有多余的房屋也同生活用房難以分割。因此，很多信用社在貸款時(shí)沒(méi)有考慮到這一點(diǎn)，最后往往造成抵押物無(wú)法處置。而當(dāng)前社會(huì)上不法造假分子利用假房產(chǎn)證騙取貸款的案件也時(shí)有發(fā)生，某地信用社就發(fā)生借款人偽造房產(chǎn)證、他項(xiàng)權(quán)證騙取貸款100余萬(wàn)元的案件。
二、房屋抵押貸款的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。
1、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)差。
由于長(zhǎng)期以來(lái)形成的觀念，總認(rèn)為抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)小，所以從貸款調(diào)查、審查，以至貸后跟蹤檢查等各個(gè)環(huán)節(jié)都放松警惕，把關(guān)不嚴(yán)，缺乏風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。
2、責(zé)任心不強(qiáng)。
個(gè)別信貸員在辦理抵押貸款時(shí)，只看下(連審查都談不上)抵押物的所有權(quán)證，然后就由客戶(hù)自行去相關(guān)部門(mén)辦理登記事宜，等客戶(hù)拿來(lái)他項(xiàng)權(quán)證時(shí)，就直接發(fā)放貸款。正因存在如此做法，才使虛假證件、虛假登記的情況層出不窮。
3、貸后管理松懈。
由于缺乏風(fēng)險(xiǎn)防范和責(zé)任意識(shí)，一些信貸員貸后根本就沒(méi)有進(jìn)行跟蹤檢查，致使當(dāng)?shù)盅何锉煌蒂u(mài)、轉(zhuǎn)移時(shí)，還毫不知曉。也正因貸后管理松懈，因此當(dāng)?shù)盅何锇l(fā)生變質(zhì)、價(jià)值降低等情況時(shí)，也未能及時(shí)采取相措施，最后致使貸款形成風(fēng)險(xiǎn)。
4、缺乏相關(guān)法律知識(shí)。
當(dāng)今的經(jīng)濟(jì)是法治的經(jīng)濟(jì)，如果對(duì)相關(guān)法律知識(shí)不了解，最后往往易造成抵押無(wú)效或無(wú)法實(shí)現(xiàn)優(yōu)先受償。
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