杭州抵押貸款流程

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杭州個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款基本概念，杭州銀行房產(chǎn)抵押

一、杭州抵押貸款：

指借款者以一定的抵押品（一般是房屋）作為物品保證向銀行取得的貸款。它是銀行的一種放款形式。

二、杭州消費(fèi)貸款和杭州經(jīng)營(yíng)貸款區(qū)別

經(jīng)營(yíng)性：指銀行向借款人發(fā)放用于借款人企業(yè)流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)，購(gòu)置或更新經(jīng)營(yíng)設(shè)備等合法生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的貸款（一般適用于生意經(jīng)營(yíng)人士、股東/法人即可）

消費(fèi)性：指銀行向個(gè)人客戶發(fā)放的指定消費(fèi)用途的人民幣貸款業(yè)務(wù)，用途主要是有個(gè)人住房裝修、購(gòu)買(mǎi)汽車、文化消費(fèi)等消費(fèi)性個(gè)人貸款（一般適用于授信人士）

三、杭州個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款城區(qū)的劃分區(qū)域：

全國(guó)區(qū)域

四、基準(zhǔn)利率和上浮

1年期一般年化率為4.35%，2-5年為4.75%，5年以上為4.9%，浮動(dòng)范圍一般是銀行貸款基準(zhǔn)利息的10-40%。還款方式有先息后本、等額本息，比較靈活。

五、杭州房產(chǎn)一抵和杭州房屋二抵的區(qū)別

一抵：簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是第一次抵押。比如，貸款買(mǎi)房，購(gòu)房者就需要把房屋的他項(xiàng)權(quán)證抵押給銀行，才能申請(qǐng)下來(lái)貸款，這是房屋就屬于第一次抵押，就是一抵。

二抵：也就是一抵未還清的情況下再次抵押。比如，借貸人的房屋是按揭貸款買(mǎi)房，這時(shí)再用這套房屋做抵押貸款，就是房屋的二次抵押，銀行稱呼為凈值貸和配套貸。

六、房屋性質(zhì)分類

房屋性質(zhì)即房屋的屬性，常見(jiàn)的有商品房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房等，

不同性質(zhì)的房屋在買(mǎi)賣或辦理抵押貸款過(guò)程中會(huì)有不同的限制。

商品房

商品房，即具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營(yíng)的住宅，

均按市場(chǎng)價(jià)出售。屬于私產(chǎn)，可以直接上市交易，

根據(jù)《城鎮(zhèn)的國(guó)有土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓的暫行條例》規(guī)定：土地使用權(quán)出讓最高的年限按照下列用途確定：

（1）、居住用地是70年;  

（2）、工業(yè)用地是50年;  

（3）、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地是50年;  

（4）、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地是40年;

（5）、綜合或其他用地是50年。

住宅房屋性質(zhì)劃分：成本價(jià)、央產(chǎn)房、經(jīng)濟(jì)適用房、按經(jīng)濟(jì)房管理、別墅（疊拼、聯(lián)排、獨(dú)棟）、公寓（70年）其他做不了的：校產(chǎn)房、軍產(chǎn)、限價(jià)房。普通住宅可以貸到房屋評(píng)估值的75%；疊拼和聯(lián)排以及70年產(chǎn)權(quán)的公寓也可以最高貸到評(píng)估值的70%；獨(dú)棟最高6成。

包括普通住宅、別墅、公寓等。普通住宅可以貸到房屋評(píng)估值的70%；70年產(chǎn)權(quán)的公寓也可以貸到評(píng)估值的70%；其他住宅只能貸到50%-60%。

70年產(chǎn)權(quán)公寓

①公寓的土地劃撥用途，大多數(shù)情況下都是商業(yè)用地或工業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)年限只有40年或50年；也有一些土地用途為居住用地，產(chǎn)權(quán)為70年。

②一般情況70年產(chǎn)權(quán)的公寓是屬于可以落戶的限購(gòu)的房子，需要客戶有天津的購(gòu)房資質(zhì)；如果是全款和商業(yè)貸款購(gòu)房的話跟普通的住宅的交易流程一樣；如果客戶用公積金貸款購(gòu)買(mǎi)的話， 海淀區(qū)只能是首套購(gòu)房的客戶可以使用公積金貸款，二套的情況不適用；而有的樓盤(pán)，就只能使用商業(yè)貸款和全款，不能使用公積金貸款。

③還有一種特殊的公寓，屬于70年產(chǎn)權(quán)不限購(gòu)的，不能落戶口，不要天津的購(gòu)房資質(zhì)。

非住宅

包括商業(yè)、工業(yè)、旅游、辦公、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等。因這一類商品房流動(dòng)性較差，在辦理抵押貸款時(shí)，這類房屋評(píng)估值較低，貸款比例也較低（50%-60%）。

公房

房改房（已購(gòu)公房）

房改房實(shí)際上又可以叫做已購(gòu)公房，是指享受國(guó)家的房改優(yōu)惠政策的一些住宅。房改房就是是個(gè)人以成本價(jià)或者是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)及其他國(guó)家認(rèn)可的優(yōu)惠辦法向原產(chǎn)權(quán)的單位購(gòu)買(mǎi)的公有住房。

標(biāo)準(zhǔn)價(jià)：一般在1995年以前房改的，基本上是用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的，增值額的80％歸個(gè)人所有，其余20％交回原產(chǎn)權(quán)單位。

成本價(jià)：一般在1995年以后房改的，基本上是以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的，其增值部分全部歸個(gè)人所有。

補(bǔ)成本價(jià)：在1995年以前已經(jīng)按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房改的，在1995年以后，辦理了補(bǔ)成本價(jià)的手續(xù)，視為以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)。增值部分全部歸個(gè)人所有。

房改房在辦理貸款時(shí)要變更為成本價(jià)；房改房貸款比例降1~2成；需要提供原始購(gòu)房合同。

央產(chǎn)房

中央在京單位已購(gòu)公有住房，這種房子在出售或者抵押之前需要開(kāi)具《中央在京單位已購(gòu)公房上市出售登記表》，即“央產(chǎn)房上市證明”。這類房屋在辦理抵押貸款時(shí)要提供《上市證明》、原始購(gòu)房合同；同時(shí)，貸款成數(shù)也會(huì)降低。

經(jīng)濟(jì)適用房

一類經(jīng)濟(jì)適用房

這類經(jīng)濟(jì)適用房五年后才能上市交易，需繳納綜合地價(jià)款（2008年4月11日之前繳納10%，之后繳納差額的70%）

目前，杭州市場(chǎng)部分銀行可以受理2008年4月1日之前購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的抵押貸款。

二類經(jīng)濟(jì)適用房

“按經(jīng)濟(jì)適用房管理”、“回遷房”、“安置房”、“康居房”等。出售前需繳納3%的土地出讓金。

少部分銀行可以受理該類型杭州房屋抵押貸款。