杭州買二手房攻略
| 二手房買賣的大致流程，可以大致總結(jié)為如下幾點(diǎn)：（一）上網(wǎng)或去中介查看房源信息（二）實(shí)地考察看房，確定購房意向（三）產(chǎn)權(quán)調(diào)查、和房主商議合同細(xì)節(jié)（四）簽訂買賣合同（五）辦理貸款手續(xù)、支付首款（六）產(chǎn)權(quán)（房產(chǎn)、地產(chǎn)）過戶，房屋交割（七）領(lǐng)房產(chǎn)證（賣方收到銀行貸款）、交易完成每月還貸 一、去正規(guī)的網(wǎng)站（要注意的）：想要買二手房，房源真假最重要，勸大家不要去某居客，上面的房源和報(bào)價(jià)，幾乎都是假的。杭州的二手房房價(jià)可以在透明售房網(wǎng)上查詢，透明售房網(wǎng)隸屬于杭州市住保房管網(wǎng)，有政府背書，可信度高。另外杭州納融也挺靠譜的(注意：不是廣告，沒有收錢)。 想要賣房子的各位，選個(gè)靠譜的買家很重要。歡迎大家添加我們的官方微信號(hào)：wengme，加入二手房無中介直買直賣群。 話說回來，如果有網(wǎng)友想要找中介的話，請(qǐng)往下看：↓↓↓如果買二手房有中介參與，要找相對(duì)大的、知名的中介。中介的收費(fèi)、服務(wù)情況要先問清。 還要和中介談好，中介費(fèi)的付款時(shí)間，一般來說是簽完合同付一部分，過戶后付一部分，省的太早付完錢，中介就不管事了。付完記得要發(fā)票。 中介如果提供貸款服務(wù)，讓他玩去。貸款之類的問題，別怕麻煩，自己去找銀行。 二、實(shí)地考察房屋情況（要注意的）： 1、房屋自身建筑情況如房屋戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、配送的家具等，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。2、房屋周邊狀況如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、物業(yè)管理、街道居委會(huì)等。 三、看房子產(chǎn)權(quán)是否清晰（要注意的）：1、看房產(chǎn)證?？匆韵聨c(diǎn)：（1）有沒有房產(chǎn)證。沒有的直接PASS沒有房產(chǎn)證的房屋，一般是房主將其抵押或轉(zhuǎn)賣。有的房主會(huì)說，你給他錢，他就能把房產(chǎn)證贖回，再給你。讓他滾！讓他借錢把證贖回，再找你。 除非非常非常非常非常非常中意，不買就會(huì)死的房子，不然只選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。 （2）看房主是誰賣方必須是房主，對(duì)他的房產(chǎn)證和身份證，看身份證號(hào)是否一致（當(dāng)然先要看看是不是假的，多半不會(huì)）。有些房屋有好多個(gè)共有人，如夫妻共有的、繼承人共有的，那你就要和全部共有人簽訂買賣合同。只和其中一個(gè)或是幾個(gè)簽的無效。 （3）看房屋有沒正在貸款有的房子貸款買的，房產(chǎn)證并沒被銀行收走，但房產(chǎn)證上應(yīng)該都有注明，看清楚。 2、看土地證我們這郊區(qū)的房子土地的使用性質(zhì)，有一種情況是劃撥地，劃撥地政府可無償收回，這種情況就要注意，土地證上有注明“出讓”的，就是出讓地，就對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利。 劃撥地的房，能無限期使用(政府不收回的話)，但不能出售。要出售就要繳納土地出讓金，變?yōu)槌鲎尩?/strong>，使用年限70年，這時(shí)就和商品房差不多了。一般土地出讓金由賣家交，但賣家一般會(huì)把這塊算到房價(jià)里，由買家承擔(dān)。 還有國人都懂的70年年限，如果運(yùn)氣好，碰到個(gè)40、50甚至60年的老房子，要搞清楚怎么搞......怎么搞？我也沒碰過這種情況，我也不知道怎么搞。 3、去房管局核實(shí)以上情況賣家手上的東西可以隱瞞做手腳，怎么辦？去房管局看看吧。 順便搞清楚你看上的二手房是不是房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房、單位房屋。這些住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，要避免買賣合同與政策、法律沖突。 再順便問問70歲的房子怎么搞。 4、看房子是否在租原房主A，2019年1月把房子租給一個(gè)哥們B，租期2年，就是租到2021年12月。兄弟你今天2020年3月3日，和原房主A房屋交易成功，你給了他百來萬，高高興興的拿到房產(chǎn)證。然后想搬家......等下，B哥不讓你進(jìn)，他且住著呢。 反了他了！他有權(quán)利嗎？？？有！因?yàn)槲覈J(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。 怎么辦？買之前，讓A哥先把B哥，搞定整走了，再來和你談！做人要專一不是??！ 5、近期是否會(huì)拆遷如果會(huì)，不要告訴別人，買吧！連鄰居幾棟都買了吧，現(xiàn)在我們這有拆有賺，不過杭州這邊開始老小區(qū)改造工程了，拆起來不太容易。 四、交易前要注意的問題（要注意的）：1、看二手房的物管費(fèi)用是否拖欠：有些房主在賣房子時(shí)，有些費(fèi)用長期拖欠，甚至已經(jīng)欠下數(shù)目不小的費(fèi)用。你如果不知情就買了，那你就等著全部承擔(dān)這些費(fèi)用吧。新房一般就沒這些問題，哪些費(fèi)用要注意？？？？慢慢來： （1）水費(fèi)。要問賣家是否已付清水費(fèi)，可以向他要交房日上個(gè)月份已繳納的水費(fèi)賬單收據(jù)。 （2）電費(fèi)。不像水費(fèi)那么簡單。除了向他要交房日上個(gè)月份已繳納的電費(fèi)賬單收據(jù)，你最好親自查一下電表有否移動(dòng)、改裝、走表是否正常等（有聽中介的人說過，原房主改裝過電表，新房主被罰款的故事），不過不是專業(yè)人士不是很容易看的懂，怎么辦？帶個(gè)看的懂的哥們一起看房。（3）煤氣費(fèi)。同上，這些都要辦好過戶。北方好像還有暖氣費(fèi)，我們沒有，就寫一起了。（4）電話、寬帶、有線電視等。一般讓原房主遷走，把自己原來的號(hào)碼遷來。（5）物業(yè)相關(guān)費(fèi)用。去物業(yè)公司問，有沒欠啥錢，還有過戶什么的。 2、注意遷移戶口問題。有時(shí)候我們這買二手房，就是為了孩子就近讀書問題，給孩子上戶口很重要。如果賣家的戶口沒有及時(shí)遷出，我們的戶口也遷不進(jìn)來，就會(huì)發(fā)生糾紛。目的沒達(dá)到，那房子都等于白買。因此，買房前可到相關(guān)部門（街道、居委會(huì)、派出所之類）查閱賣家的戶口是否已經(jīng)遷出。如果賣家戶口要在交房后才能遷，就一定要與賣家就此問題在合同里講清楚。 五、簽訂合同時(shí)的注意事項(xiàng)（注意的）：1、合同的建立：房管局大多會(huì)提供二手房買賣合同范本并要求交易雙方使用，可以直接拿來在范本的基礎(chǔ)上做改動(dòng)，民間合同多由賣方提供。買房就要注意，賣方做了哪些改動(dòng)，提出自己的意見看法，以達(dá)成最后的同一。 2、約定付房款：一般有一次性付款或者按揭付款兩種方式。憑自身實(shí)力選擇。作為一個(gè)理財(cái)者，強(qiáng)烈建議，就算有實(shí)力，也請(qǐng)選后者。為什么？房貸利息低唄！知道民間借貸利息是房貸的幾倍？3、確定交房細(xì)節(jié)：（1）交房的時(shí)間和條件。時(shí)間好辦，條件可以提哪些？比如賣方要負(fù)責(zé)清空房間，整理干凈等。（2）物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等上面說過了，要他提供最后一個(gè)月的繳費(fèi)證明。（3）過戶： ①時(shí)間：確定到房管局辦理買賣合同登記和過戶的時(shí)間。②費(fèi)用：過戶所涉稅收和費(fèi)用誰出。這些要在合同里訂好。二手房交易稅費(fèi)包括：營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、契稅、教育費(fèi)附加等。其中比較大塊的是營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅三項(xiàng)，（其余幾項(xiàng)都很少一般就是幾百塊錢）。“交易稅費(fèi)由乙方承擔(dān)”是合同中的常見陷阱，一般來說營業(yè)稅、個(gè)人所得稅由賣方負(fù)責(zé)，買方負(fù)責(zé)契稅。 前幾年都是賣方市場(chǎng)，不少買方為了搶房，都主動(dòng)承擔(dān)了所有稅費(fèi)，現(xiàn)在房價(jià)沒那么夸張了，才會(huì)開始注意具體誰負(fù)責(zé)。還有一種情況是，事先談好，以房價(jià)讓利為條件，乙方可以同意在合同里寫交易稅費(fèi)由乙方承擔(dān)，同時(shí)房價(jià)低了稅費(fèi)也可以少交幾百塊。 ③上證的人數(shù)：房產(chǎn)證上要寫幾個(gè)人的名字？老婆、孩子的如果要加，現(xiàn)在就一起寫上，以后再加，麻煩的很。④戶口遷出：上一大點(diǎn)的最后一個(gè)問題，現(xiàn)在就訂好賣方戶口遷出的時(shí)限。 4、明確違約責(zé)任：這事真常有，如果合同簽完，原房主A哥突然發(fā)現(xiàn)：我去，房價(jià)飆升了！?。?！要你退房了。咋辦？買了個(gè)表的，現(xiàn)在就先明確違約責(zé)任，注意以下幾點(diǎn)：（1）合同上的時(shí)間必須都是精確的日期，不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。（2）每項(xiàng)主要義務(wù)都要有一一對(duì)應(yīng)的違約責(zé)任，最好直接定下具體數(shù)額的違約金（但是別定太高，太夸張好像法院也不認(rèn)）（3）定下如果違約，賣方要承擔(dān)買方裝修、搬家之類的損失。另外，定下違約方要承擔(dān)守約方主訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等等各種花費(fèi)。 六、步驟五之后都是對(duì)公環(huán)節(jié)，只要前面合同訂好，基本沒太大問題。稍微講一點(diǎn)，有辦貸款的話，會(huì)涉及到房屋評(píng)估。評(píng)估費(fèi)一般是千分五開始算，過百萬遞減。如果是商貸，可以找杭州納融指定評(píng)估公司，評(píng)估費(fèi)還可以進(jìn)一步降低。詳詢13989833528，杭州二手房抵押貸款 最后，記得換鎖。 |