（一）房屋先出售后抵押，購房者與抵押權(quán)人利益沖突如何處理？在商品房買賣合同有效成立后，出賣人在標(biāo)的房屋上設(shè)置了抵押權(quán)，購房購房者起訴請(qǐng)求取得房屋產(chǎn)權(quán)的，可分別以下情況處理：

1.如果商品房買賣合同未登記，經(jīng)登記的抵押權(quán)具有物權(quán)效力，可以對(duì)抗購房購房者的權(quán)利，也就是房屋的抵押權(quán)要大于購房者的權(quán)利。但如果購房者有證據(jù)證明抵押權(quán)人明知該房屋已出售，而后為實(shí)現(xiàn)債權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的，惡意損害第三人的行為不受法律保護(hù)。

2.如果商品房買賣合同已經(jīng)登記后，出賣人就該房屋向他人設(shè)定抵押權(quán)的，抵押權(quán)不能對(duì)抗購房者的請(qǐng)求權(quán)。

（二）房屋先設(shè)定抵押后又出售，購房者與抵押權(quán)人利益沖突如何處理？房屋設(shè)定抵押權(quán)并經(jīng)登記后，出賣人將該房屋又予以出售，涉及抵押權(quán)與購房者權(quán)益沖突的有以下兩種情形：

1.如果出賣人未通知抵押權(quán)人或者未告知購房人抵押物設(shè)定抵押的情況，根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，抵押權(quán)人可主張房屋轉(zhuǎn)讓行為無效。

2.如果出賣人已通知抵押權(quán)人的，對(duì)該物的處分已獲得抵押權(quán)人的同意，抵押權(quán)人可提前實(shí)現(xiàn)其債權(quán)；如果已告知購房人抵押物設(shè)定抵押的情況，購房人仍然買受的，屬于買收人自愿承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，法律上也不保護(hù)這種情形。

為避免以上情況發(fā)生，給購房者造成巨大的損失，所以買房之前，需要核實(shí)房產(chǎn)的合法預(yù)售證件，要謹(jǐn)慎簽署購房協(xié)議并詳盡規(guī)定可能涉及的全部事項(xiàng)?？⒐と掌诩胺课莸慕桓稌r(shí)間，詳細(xì)約定付款的時(shí)間及方式，違約責(zé)任，合同訂立后30日內(nèi)，到房產(chǎn)管理部門辦理登記、備案手續(xù)，以便從程序上保證該合同的法律效力。

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