一、借款準(zhǔn)備
在借款之初，我們就需要考慮好如下幾點(diǎn)：
準(zhǔn)備以什么理由借款（買房是不能用作抵押貸理由的）；
準(zhǔn)備在銀行貸款多少錢；
準(zhǔn)備貸款多長時(shí)間；
抵押房屋的房齡與估值；
是否和配偶協(xié)商好；
申請消費(fèi)貸或經(jīng)營貸；
經(jīng)營貸公司是否準(zhǔn)備好；
貸款產(chǎn)品偏重方向（低利率、高額度或更小的還款壓力）。
考慮好以上八點(diǎn)之后，就可以開始準(zhǔn)備資料了。

二、準(zhǔn)備資料
因?yàn)?a >房屋抵押主要是以經(jīng)營貸為主，所以準(zhǔn)備的資料也分個(gè)人基本資料和公司基本資料兩部分。
個(gè)人基本資料：
夫妻雙方身份證、結(jié)婚證/單身證、個(gè)人應(yīng)聘報(bào)告、戶口簿、銀行流水(各銀行要求不同)、資產(chǎn)證(房地產(chǎn)、土地證)、評價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)行的資產(chǎn)評價(jià)報(bào)告(一般銀行選定)。
公司基本資料：
營業(yè)執(zhí)照正副本、企業(yè)簡介、公司章程、銀行流水、上下游購銷合同等。
注：各銀行對公司資質(zhì)要求不一，注冊時(shí)間、流水、持股時(shí)間都應(yīng)注意。
三、借款人向銀行提出貸款申請
杭州每家銀行、分行貸款產(chǎn)品的利率、額度、資產(chǎn)評估、進(jìn)件條件都各有不同，選擇一家適合自己的銀行提出貸款申請。
借款用途合同一定不要忘記，要早早的就考慮好怎么向銀行說明借款去向（買房可以私下和客戶經(jīng)理說，但是不能用作明面理由）。
四、銀行立項(xiàng)審批
提交了申請之后，其實(shí)后續(xù)就不是我們能控制的了。但如果在申請之初與客戶經(jīng)理關(guān)系良好，以下幾步的成功率是在他的預(yù)料之中的。
1.立項(xiàng)
銀行接到申請之后，就會(huì)開始審查借款人提供資料的真實(shí)性，并確定主要考察事項(xiàng)、制定并開始實(shí)施檢查計(jì)劃；
2.等級評估
主要參考的是借款人的個(gè)人應(yīng)聘報(bào)告書，根據(jù)報(bào)告書中出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)弱、抵押固定資產(chǎn)價(jià)值、債務(wù)狀況、履約意愿等進(jìn)行評價(jià)
3.綜合判斷
檢查人員應(yīng)核實(shí)調(diào)查人員提供的信息，根據(jù)借款人的銀行流程、等級評估、職業(yè)發(fā)展等情況重新衡量貸款風(fēng)險(xiǎn)。，提出意見，并按規(guī)定權(quán)限進(jìn)行審查。
4.貸前審查
貸款前考察銀行的方式很多，主要是直接考察和側(cè)面考察。個(gè)人貸款一般由銀行客戶經(jīng)理直接進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，即向公司拍照，因此需要準(zhǔn)備經(jīng)營場所。
五、簽訂借款合同
經(jīng)過一系列的審核，銀行同意貸款后，通知借款人簽訂借款合同。《借款合同》中約定借款種類、借款金額、利息、借款用途、還款方式、借款期限、借款雙方的權(quán)利和義務(wù)、違約責(zé)任、糾紛處理和雙方認(rèn)為應(yīng)約定的其他事項(xiàng)。貸款合同自簽訂之日起即有效。
六、辦理抵押
簽訂《借款合同》后，銀行必須與房地產(chǎn)交易中心(住房管理局)辦理抵押手續(xù)，準(zhǔn)備產(chǎn)權(quán)所有者的身份證原件、產(chǎn)權(quán)證原件。
處理完畢后，銀行收到住房管理局發(fā)行的其他權(quán)利證明書，住房生產(chǎn)證明書等所有權(quán)證明書還由你自己保管。
七、發(fā)放貸款
貸款合同簽訂后，借款人辦理了抵押登記手續(xù)，雙方應(yīng)按照合同約定進(jìn)行核對。銀行將根據(jù)您提供的貸款用途合同中指定的賬戶貸款，即經(jīng)營貸款將首先提供第三方賬戶。
銀行貸款的利息自提款之日起計(jì)算。借款人取得貸款后，應(yīng)當(dāng)按照合同約定的用途和方式使用貸款，并按期償還貸款。
八、銀行貸后管理
這是被許多人忽略的，銀行是會(huì)通過銀行系統(tǒng)追蹤貸款資金流向的。多筆貸款資金流入賬戶，很可能誘發(fā)銀行貸款。
銀行房屋抵押貸款的整個(gè)流程看似繁瑣，但對于借款人也都是準(zhǔn)備工作。只要征信良好并準(zhǔn)備好公司與流水，去銀行申請經(jīng)營貸多半會(huì)成功。
但是為什么還有貸款中介的存在呢？則是我們可以給你推薦最適合的產(chǎn)品，并有關(guān)系將這個(gè)產(chǎn)品為客戶拿下來。
就像杭州市面上銀行的抵押經(jīng)營貸，利率最低的才3.8%，但是高的可以到7%左右；甚至同一家銀行，同樣的材料進(jìn)去，利率上也有可能出現(xiàn)年化利率1%左右的差距。

杭州房屋抵押貸款流程最先出現(xiàn)在納融科技-杭州房產(chǎn)抵押貸款13989833528??汽車抵押貸款-??信用貸款。

杭州個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款基本概念，杭州銀行房產(chǎn)抵押

一、杭州抵押貸款：

指借款者以一定的抵押品（一般是房屋）作為物品保證向銀行取得的貸款。它是銀行的一種放款形式。

二、杭州消費(fèi)貸款和杭州經(jīng)營貸款區(qū)別

經(jīng)營性：指銀行向借款人發(fā)放用于借款人企業(yè)流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)，購置或更新經(jīng)營設(shè)備等合法生產(chǎn)經(jīng)營的貸款（一般適用于生意經(jīng)營人士、股東/法人即可）

消費(fèi)性：指銀行向個(gè)人客戶發(fā)放的指定消費(fèi)用途的人民幣貸款業(yè)務(wù)，用途主要是有個(gè)人住房裝修、購買汽車、文化消費(fèi)等消費(fèi)性個(gè)人貸款（一般適用于授信人士）

三、杭州個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款城區(qū)的劃分區(qū)域：

全國區(qū)域

四、基準(zhǔn)利率和上浮

1年期一般年化率為4.35%，2-5年為4.75%，5年以上為4.9%，浮動(dòng)范圍一般是銀行貸款基準(zhǔn)利息的10-40%。還款方式有先息后本、等額本息，比較靈活。

五、杭州房產(chǎn)一抵和杭州房屋二抵的區(qū)別

一抵：簡單來說就是第一次抵押。比如，貸款買房，購房者就需要把房屋的他項(xiàng)權(quán)證抵押給銀行，才能申請下來貸款，這是房屋就屬于第一次抵押，就是一抵。

二抵：也就是一抵未還清的情況下再次抵押。比如，借貸人的房屋是按揭貸款買房，這時(shí)再用這套房屋做抵押貸款，就是房屋的二次抵押，銀行稱呼為凈值貸和配套貸。

六、房屋性質(zhì)分類

房屋性質(zhì)即房屋的屬性，常見的有商品房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房等，

不同性質(zhì)的房屋在買賣或辦理抵押貸款過程中會(huì)有不同的限制。

商品房

商品房，即具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅，

均按市場價(jià)出售。屬于私產(chǎn)，可以直接上市交易，

根據(jù)《城鎮(zhèn)的國有土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓的暫行條例》規(guī)定：土地使用權(quán)出讓最高的年限按照下列用途確定：

（1）、居住用地是70年;  

（2）、工業(yè)用地是50年;  

（3）、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地是50年;  

（4）、商業(yè)、旅游、娛樂用地是40年;

（5）、綜合或其他用地是50年。

住宅房屋性質(zhì)劃分：成本價(jià)、央產(chǎn)房、經(jīng)濟(jì)適用房、按經(jīng)濟(jì)房管理、別墅（疊拼、聯(lián)排、獨(dú)棟）、公寓（70年）其他做不了的：校產(chǎn)房、軍產(chǎn)、限價(jià)房。普通住宅可以貸到房屋評估值的75%；疊拼和聯(lián)排以及70年產(chǎn)權(quán)的公寓也可以最高貸到評估值的70%；獨(dú)棟最高6成。

包括普通住宅、別墅、公寓等。普通住宅可以貸到房屋評估值的70%；70年產(chǎn)權(quán)的公寓也可以貸到評估值的70%；其他住宅只能貸到50%-60%。

70年產(chǎn)權(quán)公寓

①公寓的土地劃撥用途，大多數(shù)情況下都是商業(yè)用地或工業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)年限只有40年或50年；也有一些土地用途為居住用地，產(chǎn)權(quán)為70年。

②一般情況70年產(chǎn)權(quán)的公寓是屬于可以落戶的限購的房子，需要客戶有天津的購房資質(zhì)；如果是全款和商業(yè)貸款購房的話跟普通的住宅的交易流程一樣；如果客戶用公積金貸款購買的話， 海淀區(qū)只能是首套購房的客戶可以使用公積金貸款，二套的情況不適用；而有的樓盤，就只能使用商業(yè)貸款和全款，不能使用公積金貸款。

③還有一種特殊的公寓，屬于70年產(chǎn)權(quán)不限購的，不能落戶口，不要天津的購房資質(zhì)。

非住宅

包括商業(yè)、工業(yè)、旅游、辦公、經(jīng)營活動(dòng)等。因這一類商品房流動(dòng)性較差，在辦理抵押貸款時(shí)，這類房屋評估值較低，貸款比例也較低（50%-60%）。

公房

房改房（已購公房）

房改房實(shí)際上又可以叫做已購公房，是指享受國家的房改優(yōu)惠政策的一些住宅。房改房就是是個(gè)人以成本價(jià)或者是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)及其他國家認(rèn)可的優(yōu)惠辦法向原產(chǎn)權(quán)的單位購買的公有住房。

標(biāo)準(zhǔn)價(jià)：一般在1995年以前房改的，基本上是用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的，增值額的80％歸個(gè)人所有，其余20％交回原產(chǎn)權(quán)單位。

成本價(jià)：一般在1995年以后房改的，基本上是以成本價(jià)購買的，其增值部分全部歸個(gè)人所有。

補(bǔ)成本價(jià)：在1995年以前已經(jīng)按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房改的，在1995年以后，辦理了補(bǔ)成本價(jià)的手續(xù)，視為以成本價(jià)購買。增值部分全部歸個(gè)人所有。

房改房在辦理貸款時(shí)要變更為成本價(jià)；房改房貸款比例降1~2成；需要提供原始購房合同。

央產(chǎn)房

中央在京單位已購公有住房，這種房子在出售或者抵押之前需要開具《中央在京單位已購公房上市出售登記表》，即“央產(chǎn)房上市證明”。這類房屋在辦理抵押貸款時(shí)要提供《上市證明》、原始購房合同；同時(shí)，貸款成數(shù)也會(huì)降低。

經(jīng)濟(jì)適用房

一類經(jīng)濟(jì)適用房

這類經(jīng)濟(jì)適用房五年后才能上市交易，需繳納綜合地價(jià)款（2008年4月11日之前繳納10%，之后繳納差額的70%）

目前，杭州市場部分銀行可以受理2008年4月1日之前購買經(jīng)濟(jì)適用房的抵押貸款。

二類經(jīng)濟(jì)適用房

“按經(jīng)濟(jì)適用房管理”、“回遷房”、“安置房”、“康居房”等。出售前需繳納3%的土地出讓金。

少部分銀行可以受理該類型杭州房屋抵押貸款。

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