在杭州買房，公積金貸款是省錢“硬核武器”！2024年杭州公積金貸款政策再升級：
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• 貸款定價機制：房貸利率采用“LPR + 加點”的定價方式。銀行會根據自身資金成本、市場競爭、客戶信用、貸款期限等多方面因素來確定加點數值。即使 LPR 相同，不同客戶的加點數也可能不同，從而導致房貸利率存在差異。比如，銀行評估你的貸款風險相對較高，或者當時市場資金較為緊張，就可能會給你較高的加點數，使得房貸利率高于 LPR。
• 貸款發(fā)放時間：如果你的貸款發(fā)放時間較早，當時的市場利率水平較高，加點數也會相應較高。并且，存量房貸利率調整有一定規(guī)則，2024年10月25日存量房貸利率調整時，若你的重新定價日在2024年2月19日之前，參考的 LPR 是2024年1月之前的4.2%，按照調整規(guī)則，利率調整為4.2%-30BP=3.9%。
• 地區(qū)政策差異：不同地區(qū)的房地產市場狀況和政策不同，會對房貸利率產生影響。一些熱點城市房地產市場需求旺盛，銀行可能會在 LPR 基礎上增加較多點數來控制貸款規(guī)模和風險；而在一些房地產市場較為平穩(wěn)或政策扶持力度較大的地區(qū)，房貸利率可能會更接近 LPR 甚至更低。
• 個人信用狀況：借款人的信用狀況是銀行確定房貸利率的重要因素之一。如果你的信用評分較低、收入不穩(wěn)定或負債較高，銀行會認為你違約風險較大，從而在 LPR 基礎上增加加點數，提高你的房貸利率

二、LPR 重新定價日的選擇需要綜合多方面因素考慮，以下是一些建議：

市場利率走勢預期

• 利率下行趨勢明顯：如果預計市場利率將持續(xù)下滑，選擇次月1日或次季首日作為重新定價日較為有利。這樣可以更快地根據 LPR 的下降調整貸款利率，享受到較低的利率優(yōu)惠，從而減少貸款利息支出。例如，若預測未來幾個月 LPR 會逐月下降，選擇次月1日重新定價，就能及時跟上利率下調的節(jié)奏，更快降低房貸成本。
• 利率處于低位且可能上升：當利率已處于相對低位，但未來有上升預期時，選擇次年首日作為重新定價日更為明智。這樣可以在較長時間內鎖定當前較低的利率水平，避免因利率上升導致貸款利息增加，從長期來看有助于穩(wěn)定貸款成本。

貸款發(fā)放時間

• 貸款發(fā)放日在第一季度：如果貸款發(fā)放日是在第一季度，選擇每年1月1日作為重新定價日，通常能盡早享受到利率優(yōu)惠。因為年初一般會參考上一年12月20日公布的 LPR 進行調整，若上一年12月的 LPR 報價較低，那么在新的一年開始時，就可以按照較低的 LPR 利率執(zhí)行新的貸款利率。
• 貸款發(fā)放日在第二季度之后：對于貸款發(fā)放日在第二季度之后的情況，選擇貸款發(fā)放日對應的日期作為重新定價日，可以更長時間地享受較低的利率。比如貸款發(fā)放日是4月15日，選擇4月15日作為重新定價日，相比選擇1月1日，能夠在更接近貸款發(fā)放時間的節(jié)點享受到利率調整帶來的優(yōu)惠。

個人財務規(guī)劃和現金流狀況

• 短期資金壓力較大：若短期內個人財務狀況較為緊張，希望盡快降低每月還款額以緩解資金壓力，可以選擇較短的重新定價周期，如3個月或6個月。這樣在 LPR 下降時，能更快地調整利率，減少每月還款利息支出，使現金流更為充裕。
• 追求長期穩(wěn)定還款：如果個人更傾向于長期保持穩(wěn)定的還款金額，不希望還款額因利率頻繁變動而產生較大波動，那么可以選擇12個月的重新定價周期，每年僅調整一次利率，使還款計劃更具可預測性和穩(wěn)定性。

不同重新定價日的具體影響

• 1月1日重新定價：其優(yōu)勢在于每年年初即可根據上一年末的 LPR 情況調整利率，若上一年 LPR 下降，能較早享受利率優(yōu)惠，且與多數人的收入周期相匹配，年初資金相對充裕，便于應對還款額變化。
• 貸款發(fā)放日對應日重新定價：可使利率調整更貼合貸款發(fā)放時間，對于貸款發(fā)放日較晚的情況，選擇該日能更及時地反映市場利率變化對貸款成本的影響，尤其在 LPR 波動較大時，能更快捕捉到有利的利率調整時機。

銀行相關規(guī)定和限制

• 目前多數銀行規(guī)定存量房貸借款人在整個貸款存續(xù)期內，重定價周期只能調整一次。因此在選擇時需謹慎考慮，充分結合自身情況和市場預期，做出最適合自己的選擇。
• 還要關注銀行對于重新定價日選擇的具體要求和操作流程，不同銀行可能會有一些細節(jié)上的差異，例如某些銀行可能要求主借款人提出申請后，還須征得共同借款人同意等

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貸款利率

建設銀行房產抵押貸款利率是在央行商業(yè)貸款基準利率的基礎上有浮動執(zhí)行。一般浮動范圍在0.5-2個百分點。利息計算公式：貸款利息=貸款本金*貸款期限*貸款利率。例：貸款100萬，貸款期限1年，貸款年利率4.35%，貸款利息=1000000*1*4.35%=43500元。

申請材料

1、申請人的身份證、戶口本；個人收入證明（加蓋單位公章）；

2、所在單位營業(yè)執(zhí)照復印件（加蓋公章）；

3、結婚證；申請人配偶身份證、戶口簿；

4、房產所有權證、原購房協(xié)議正本和復印件

5、房產所有人及共有權人，同意抵押的公證書及貸款用途證明

6、建設銀行要求的其他申請材料。

申貸企業(yè)營業(yè)執(zhí)照要求

• 執(zhí)照號碼：必須 “三證合一”，營業(yè)執(zhí)照，執(zhí)照號碼，“9”開頭。
• 成立時間：原則上成立1年（含）（時間計算為對年對月對日）以上；成立不滿1年的但滿3個月（含）的，應提供兩種以上類型經營佐證資料（經營流水、完稅證明、訂單合同或經營場地租賃合同及水電氣繳費發(fā)票等）。
• 帳戶要求：建行個人賬戶。
• 經營真實性要求：必須上門核查，客戶需提供經營流水、合同訂單、經營地租賃合同及水電氣繳費發(fā)票等可證明生產經營的材料（至少提供流水）。
• 經營范圍：經營范圍不得有：房地產開發(fā)、房產投資、房地產經紀、房地產中介、物業(yè)管理、煤炭、鋼材；不得有小額貸款、投資理財、典當等相當內容。

企業(yè)主（實際控制人）認定條件

• 認定范圍：個體工商戶、個人獨資企業(yè)、有限責任公司（自然人獨資）等。
• 年齡要求：企業(yè)主年齡必須在18周歲--60周歲期間，為中國大陸公民。
• 職業(yè)要求：企業(yè)主不得為公務員、事業(yè)單位或國有企業(yè)員工；企業(yè)主及配偶、抵押人、申貸企業(yè)股東不得為房地產公司、投資公司、物業(yè)管理、小貸公司、理財咨詢公司、典當行等相關企業(yè)的法定代表人、高管、股東。

房產抵押物要求

• 抵押物范圍：無按揭的普通住宅、公寓（70年產權住宅性質）、商鋪、別墅；在建行辦理按揭的普通住宅、公寓（70年產權住宅性質）。
• 抵押物登記地址：抵押物必須在杭州市（包括富陽，臨安）行政區(qū)范圍內（包括簡陽）。
• 抵押物權證：抵押物權證滿足下列條件之一：（1）兩證齊全（<房屋產權證和<國土使用證）；（2）取得《不動產產權證》。
• 抵押物建成年限：抵押物為住宅、別墅、公寓的抵押物樓齡不超過30年。
• 抵押人年齡要求：抵押物產權人年齡在18周歲--65周歲期間。
• 抵押物其他要求：
• （1）抵押物的土地性質必須為出讓，不得為“劃撥”
• （2）商鋪必須為臨街底商在租在經營狀態(tài)且獨立使用，不接受商場、市場內商鋪。

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近幾天，來勢兇猛的“提前還房貸潮”一批又一批占據熱搜榜，乃至轉變成場銀行與買房者間智斗的對決。
針對還貸困難的問題，2月6日，《澎拜新聞》新聞記者咨詢了中行浙江分行的，工作人員稱，通常銀行客戶經理、營業(yè)網點或是單位對外開放所提供的電話都能夠體現，而他們通常在收到電話之后根據實際狀況向單位報告。
而提前還房貸潮重壓之下存量貸款是不是還有機會下降，工作員回應稱年利率不敢說，要根據我國發(fā)布的（現行政策）實施。

1、在線預約關掉，線下預約各種等待

黃先生說，自已2019期初在杭州濱江區(qū)買了1套商品房，共結算首付款500萬余元，向農業(yè)銀行貸款了180萬余元，其中還有80萬余元是商業(yè)貸款，時限30年，年利率5.19%，還有另外100萬余元公積金房貸，時限15年，年利率3.57%。
還貸4年之后，商業(yè)貸款還剩下75萬余元，住房公積金還剩下79萬余元，如今每個月總計還貸約1.1萬余元。
近幾天，在農業(yè)銀行APP上提交了提前還房貸，但還需要等候3個月左右。

2、從“借款找關系”到“還貸開后門”

也有好友表明，和銀行接觸，就需要運籌帷幄。想貸款就需要了解他的愛好，把自己的努力塑造成他想要的的樣子。
新春佳節(jié)全面復工首套房利率是4.1%，到1月30日晚上告知降低到了3.8%

3、很多銀行也有針對提前還房貸的金融業(yè)務

有銀行業(yè)專業(yè)推出這一塊的借款，看上去是企業(yè)經營貸，本身就是專業(yè)讓用戶提前還房貸的。這種經營貸利率大約3厘多，10年等額本息還款，比當年的房貸利息要低很多?！?/p>

4、必要時根據情況向銀監(jiān)會投訴

“只需房貸利息高過理財利率，只需房子價格仍在下挫，且市民預估房價下降，提前還房貸動機，就經常會出現。”
說到底，經濟發(fā)展面恢復，一二手房交易量提高，大家堅決打擊商業(yè)銀行的奇葩事件，保護自己的的正當權益，怎樣實惠怎么樣去。

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